सुप्रीम कोर्ट का निर्णय

सुप्रीम कोर्ट ने एक केंद्रीय कानून को बरकरार रखा जिसने घर खरीदारों को उत्पीड़ित रियल एस्टेट बिल्डरों के खिलाफ दिवालियापन की कार्यवाही शुरू करने का अधिकार दिया। कई रियल एस्टेट बिल्डरों के फैसले का महत्व बढ़ गया है क्योंकि अधूरी परियोजनाओं के लिए घर खरीदारों को सख्त दबाव में छोड़ दिया गया है।

संसद द्वारा संशोधन

जस्टिस रोहिंटन नरीमन की अगुवाई वाली तीन जजों की बेंच ने दिवाला और दिवालियापन संहिता (दूसरा संशोधन) अधिनियम अगस्त 2018, की संवैधानिक वैधता की पुष्टि की, जिसने घर खरीदारों को लेनदारों की समिति में वोट देने की शक्ति के साथ “वित्तीय लेनदारों” का दर्जा दिया।

संशोधन के निहितार्थ क्या हैं?

अधिनियम ने घर खरीदारों को संपत्ति बिल्डर के लेनदार बैंकों के बराबर लाया था। कानून से पहले, घर खरीदारों को अक्सर छोड़ दिया जाता था। एक घर बिखरने के अपने सपनों के साथ, वे एक समाधान के लिए आँख बंद करके इंतजार करने के लिए बने थे, या तो एक पूर्ण अपार्टमेंट या रिफंड के रूप में।

2018 के संशोधन अधिनियम के अस्तित्व में आने से पहले, दिवालिया बिल्डर की संपत्ति को उसके कर्मचारियों, लेनदार बैंकों और अन्य परिचालन लेनदारों के बीच विभाजित किया गया था। घर खरीदारों को शायद ही पता चला था, हालांकि उनकी मेहनत की कमाई ने आवास परियोजना का एक बड़ा हिस्सा प्रदान किया हो सकता है।

संशोधन अधिनियम ने घर खरीदारों को वित्तीय लेनदारों के रूप में, 2016 की दिवाला और दिवालियापन संहिता के तहत दिवालियापन की कार्यवाही शुरू करने की अनुमति दी और लेनदारों की समिति (सीओसी) पर उनका “सही स्थान” है। सीओसी, मतदान के द्वारा, दिवालिया बिल्डर के भविष्य पर महत्वपूर्ण निर्णय लेता है। इन कॉलों में शामिल है कि उसकी परिसंपत्तियों का क्या करना है और कौन से लंबित आवास परियोजनाओं को समाप्त करना चाहिए।

बिल्डरों ने किस आधार पर संशोधन को चुनौती दी?

  1. बिल्डरों ने संशोधन अधिनियम को चुनौती दी थी। बिल्डरों ने तर्क दिया कि गृह खरीदार पहले से ही रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (रेरा), से लैस थे। कानून का एक और टुकड़ा जिसने अचल संपत्ति परियोजनाओं में व्यक्तिगत निवेशक के हितों की रक्षा की। गृह खरीदारों के शस्त्रागार में संशोधन अधिनियम को जोड़ना एक निंदा को मारने के लिए स्लेजहेमर का उपयोग करने जैसा था, बिल्डरों ने तर्क दिया।

जस्टिस नरीमन ने इन विवादों को खारिज कर दिया। न्यायाधीश ने तर्क दिया कि IBC और RERA विभिन्न क्षेत्रों में काम करते हैं और घर खरीदारों के हित के लिए सामंजस्यपूर्ण तरीके से इस्तेमाल किया जा सकता है। IBC मामलों के पतवार से दिवालिया बिल्डर के प्रतिस्थापन से संबंधित है और सभी हितधारकों को लाभ पहुंचाने के लिए एक संकल्प योजना पर हिट करता है। RERA का उद्देश्य प्रमोटर को खरीद सौदे का सख्ती से पालन करने और एक निश्चित अवधि के भीतर परियोजना को पूरा करने के लिए व्यक्तिगत घर खरीदारों की रक्षा करना है।

  1. बिल्डरों ने कहा कि घर खरीदार एक बड़े, अनाकार समूह थे। सीओसी में उनकी उपस्थिति एक उपद्रव होगी।

इधर, निर्णय अतिरिक्त सॉलिसिटर जनरल माधवी दीवान द्वारा प्रस्तुत किए गए आयोगों को संदर्भित करता है, जिन्होंने तर्क दिया था कि घर खरीदारों ने 50% से लेकर 100% तक आवास परियोजना का वित्तपोषण किया है। सीओसी से उनकी अनुपस्थिति और उन्हें भविष्य की योजनाओं पर एक आवाज से इनकार करना “स्पष्ट रूप से मनमाना होगा।” अदालत ने आगे तर्क दिया कि कोई भी घर खरीदने वाला आईबीसी के तहत नेशनल कंपनी लॉ ट्रिब्यूनल को नहीं फंसाएगा। ऐसा इसलिए है क्योंकि IBC के तहत एक संकल्प योजना तय करना एक लंबी प्रक्रिया है।

“एक आवंटी / घर खरीदार जो कोड की धारा 7 के तहत एक आवेदन को प्राथमिकता देता है, उसके फ्लैट / अपार्टमेंट के निकट भविष्य में पूरा नहीं होने का जोखिम लेता है, डेवलपर की ओर से उल्लंघन होने की स्थिति में। कोड के तहत, उसे पूरे मूलधन का रिफंड कभी नहीं मिल सकता है, केवल ब्याज मिलता है। दूसरी ओर, यदि इस तरह के आवंटियों को रेरा के तहत रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण से संपर्क करना था, तो यह संभावना अधिक है कि परियोजना को जल्दी या पूर्ण धनराशि और ब्याज की पूरी राशि मुआवजे और जुर्माना के साथ मिल जाएगी, यदि कोई हो, तो उसे फैसला दिया जाएगा। इस प्रकार, यह केवल एक आवंटी है, जिसने रियल एस्टेट डेवलपर के प्रबंधन में पूरी तरह से विश्वास खो दिया है, जो NCLT से पहले कोड के तहत यह उम्मीद करता है कि कुछ अन्य डेवलपर परियोजना को हाथ में ले लेते हैं और पूरा करते हैं, “न्यायमूर्ति नरीमन ने तर्क दिया।

Source: The Hindu

Relevant for GS Prelims & Mains Paper II; Polity & Governance